Quand l'agent immobilier devient intermédiaire bancaire

La pertinence de cette stratégie n'est pas le sujet. Il va s'agir surtout de rendre bien visible la frontière juridique qui fait basculer un professionnel, tel que l'agent immobilier, dans le champ de la profession d'intermédiaire en opérations de banque. Car cette dernière entraîne des obligations spécifiques, et un risque de sanctions.

La législation est plus claire depuis 2013.

Dès lors que l'intermédiation en crédit constitue une activité réglementée qui suppose d'adopter un statut juridique spécial, la question se pose de savoir quels sont les critères juridiques de cette activité. Lors de la réforme du crédit à la consommation (2010), le flou régnait : des formations permettaient d'accéder au statut de mandataire de banque, avec des contraintes légères. Les banques ont cessé de rémunérer les simples « indicateurs d'affaires ». Mis sous pression par les conséquences de la crise de 2008, les professionnels concernés se sont activés pour proposer de clarifier les critères qui matérialisent l'intermédiation en crédit.

- La législation sur l'intermédiation en crédit, augmentant notablement le Code monétaire et financier (art. L. 519-1 et suivants), est entrée en application le 15 janvier 2013. Elle modifie profondément les dispositions antérieures. Sous la pression des professionnels concernés, elle fixe des limites plus claires entre les différents métiers, conduisant par contre coup les banques à engager l'abandon de la rémunération des simples indications d'affaires.

Le professionnel immobilier vérifie la solvabilité des acheteurs, point final !

La signature d'un mandat, et toutes les démarches fixant la mise en vente d'un bien immobilier, engagent la responsabilité du professionnel immobilier. En particulier, il doit s'enquérir de la capacité de l'acheteur à honorer son engagement de payer. Vérifier la solvabilité d'un client n'est plus un conseil mais une obligation, dont le manquement peut déclencher un sinistre et le recours à l'assurance de responsabilité civile professionnelle. Analyser la solvabilité d'un candidat à l'acquisition ne se confond pas avec des actes d'intermédiation en crédit. Ces derniers sont précisément définis : « [...] l'activité qui consiste à présenter, proposer ou aider à la conclusion des opérations de banque [...] ou à effectuer tous travaux et conseils préparatoires à leur réalisation » (art. L. 519-1 du Code monétaire et financier). Le professionnel de l'immobilier peut donc parfaitement vérifier, ou faire vérifier, la solvabilité d'une personne sans agir juridiquement en intermédiaire en crédit.

Le professionnel de l'immobilier n'est pas autorisé à proposer le conseil indépendant en crédit.

Le droit est raffiné. Parfois, l'intermédiation en crédit comporte la délivrance obligatoire d'un conseil en crédit. Parfois, l'offre de crédit est dépourvue de tout conseil obligatoire (pour les banques et pour les Mandataires de banques). En 2016, la législation européenne sur le crédit immobilier (ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016) a introduit une nouveauté, inexistante en droit français : le service indépendant de conseil en crédit immobilier. Ce service indépendant de conseil en crédit : « [...] consiste en la fourniture au client [...] de recommandations personnalisées en ce qui concerne une ou plusieurs opérations relatives à des contrats de crédit. Il constitue une activité distincte de l'octroi de crédit et de l'intermédiation en opérations de banque et en services de paiement » (nouvel art. L. 519-1-1 au 20 novembre 2026). Subtilités : le conseil indépendant en crédit n'est pas de l'intermédiation en crédit, mais il nécessite de disposer du statut juridique d'IOBSP pour être proposé.

Approche du crédit par le professionnel de la transaction immobilière.

La clarté du droit commande la prudence. Certains actes font entrer celui qui les pratique dans l'intermédiation en crédit, quel que soit le statut de cette personne. Ce n'est pas l'IOB qui fait l'intermédiation ; c'est l'intermédiation qui fait l'IOB. Et la pratique illégale (sans statut adéquat) de l'intermédiation en crédit est durement sanctionnée.

Donc : le professionnel de l'immobilier doit avant tout respecter la législation spécifique qui régit son activité principale, réglementée. L'un de ses risques réside dans l'insolvabilité d'un candidat à l'achat. Déterminer cette solvabilité est donc essentiel et il existe plusieurs moyens pour y parvenir : déclarations du client, analyses extérieures (les « attestations de solvabilité » se sont développées), simple collecte de données financières débouchant sur des calculs budgétaires élémentaires, notamment d'endettement. Les obligations de Lutte Contre le Blanchiment de capitaux et contre le Financement du Terrorisme (LCB-FT) conduisent à la vérification de justificatifs, notamment d'état-civil et d'origine des fonds.

Mais ces actes se limitent à ceux relevant de son statut. Il s'interdit de franchir les frontières qui mènent à l'intermédiation ou au conseil en crédit. « Réaliser tous travaux et conseils préparatoires » à la conclusion d'un contrat de crédit ou fournir « des recommandations personnalisées [...] relatives à des contrats de crédit » manifeste clairement une zone de risque juridique, sauf à de détenir un statut d'IOBSP identifié et en exercice.